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城 市 房 地 产 管 理 法
概 述
《城市房地产管理法》在律考中每年分值在3分左右。在我国物权法出台之前，该法是我国最重要的物权立法之一，故其与《民法通则》、《合同法》、《担保法》关系密切。从历届试题来看，考试重点集中在第4章，其次是第2、5章。以上三章内容至为重要，务求重点掌握。
一、重点法条。
第2条。
意思分解：
1、 了解本条第1款关于本法的调整对象（城市规划区有土地范围内）及第3款"房地产开发"之概念。
2、 重点掌握本条第4款，房地产交易包括哪三类行为。
二、重点法条。
第7条。
第12条．
意思分解：
1、 了解第7条关于土地使用权出让概念的规定，该行为系一典型的民事法律行为，而非行政行为。
2、 重点掌握第12条第2款哪四类用地有条件的必须采取拍卖、招标方式，惟无条件的，才可采协议方式。
3、 掌握第12条第3款，对协议方式下土地使用权出让金的限制。
三、重点法条。
第15条。
第15条．
第16条。
相关法条：《合同法》10条第2款；《《合同法》解释（一））》第9条。
意思分解：
1、 土地使用权邮让合同是一要式合同（第14条第1款），但应特别注意，本法并未规定土地使用权出让合同登记才生效，故不适用〈合同法〉第44条第2款之规定，切记切记！
2、 土地使用权出让合同的签订者双方是市、县土地部门与使用者（第14条第2款），但该合同当事人应为国家与使用者。此时，市、县土管部门系国家之代理人。
3、 了解第15、16条双方合同义务及违约责任之内容。
不要混淆：
土地使用权出让合同是一典型司合同，而非什么行政合同。此时国家是以平等的民商事主体身份出现的，而非以国家管理者身份出现/
四、重点法条。
第19条。
第20条．
第21条。
意思分解：
1、 重点掌握本法第189条：国家不提前收回国有土地使用权是原则：提前收回则是例外。仅在特殊情形下且为社会利益需要方可依法收回；但应给予土地使用者以相应补偿（不是适当补偿）。
2、 土地使用权因客体灭失而终止（本法）第20条。
3、 特别注意本法第21条的几层意思：
（1） 合同届满前，土地使用者至迟需提前1年申请续期；
（2） 使用者一经申请，出让者原则上应予以批准；
（3） 惟有在为社会公共利益需要收回土地之情形下，才能不予批准。
（4） 一旦批准，双方应另签国有土地使用权出让合同，此系一新合同，内容与已经届期的前合同并无干系。
（5） 如果国家届期收回土地或土地使用者未申请续期的，由国家无偿收回（并无补偿）。
五、重点法条。
第22条。
相关法条：《土地管理法》第54条；本法第13条。
意思分解：
1、 了解本条第1款关于土地使用权划拨之定义。
2、 特别注意，土地使用权划拨分无偿和有偿两种情形（本条第1款）。
3、 土地使用权划拨，原则上无土地使用期限限制。
不要混淆：
比较本法第13条第17条，注意国有土地使用权出让与划拨在期限和有偿与否之区别。
六、重点法条。
第25条。
意思分解：
掌握期满1年未动工开发与2年未动工开发的不同处罚。注意该处罚是有但书规定的。
七、重点法条。
第31条。
相关法条：《担保法》第36条。
意思分解：
月 本条确立了我国不动产品税物权法的一个重要原则：房地一体主义，而〈担保法〉第36条则是本条之贯彻落实。所谓房地一体主义，即房地产转让、抵押实现时，房屋所有权的权利移转效力及于该房屋占用范围的土地使用权。切记切记。
八、重点法条。
第38条。
第39条．
相关法条：本法第55条；《担保法》第56条。
意思分解：
1、 重点掌握第38条转让房地产的两项条件，即"一金一投资一证书"。
2、 重点掌握第39条关于补交土地出让金或土地收益之规定。类似的规定还见于本法第55条、《担保法》第56条。作为一条原则，可将这3个条文放在一起去记。
九、重点法条。
第40条。
第41条．
第42条。
相关法条：本法第14条第1款；《合同法》第10条第2款、第44第第2款、第89条。
意思分解：
1、 应当注意，房地产转让合同与国有土地使用权出主合同一亲，都是要式合同，且法律未明定合同登记是这两类合同生效之要件，故不适用〈合同法〉第44条第2款及〈〈合同法〉解释（一）〉第9条之规定。关于这一点，是广大考生最易犯的错误之一，因为依物权法原理，不动产物权登记是不动产物权合同产生物权移转效力之要件。切记：物权登记（欲称房地产权"过户登记"）是房地产权移转之生效要件，而非房地产转让合同之生效要件。惟在法律、行政法规明确规定房地产转让合同须经合同登记才生效时，合同登记才是房地产转让合同的生效要件。但迄今为止，我国法律、行政法规并未明定房地产转让合同须经合同登记才生效，故合同登记并不是我国房地产转让合同（包括国有土地使用权出让合同）的生效条件。至于物权登记（过户登记）完成与否，对房地产转让合同之效力则根本不生任何影响。总之，考生一定要区分合同登记与物权登记这两种性质迥然不同的登记及其各自的效力。参见高法实施《合同法解释》第10条第1款。切记切记！
2、 注意第41条：房地产转让，并未引发国有土地使用权出让合同权利义务的法定概括转让。因为合同转让是指合同债权债务的转让，而国有土地使用权是物权。
3、 了解一下第42条关于房地产转让时该幅土地使用权期限之计算方式。
十、重点法条。
第44条。
意思分解：
掌握商品房预售之四个条件，即"三证一投资"。此条为律考之热点应予准确记忆。
十一、重点法条。
第53条。
相关法条：本法第40条；《合同法》第52条。
意思分解：
1、 注意房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案，这是与本法第40条之不同之处（房地产转让合同无需登记备案）。
2、 特别应予掌握的是：此条房屋租赁合同登记仅为备案性质，而非房屋租赁合同之生效要件，故此处合同登记并不属于《合同法》第44条第2款之情形。
3、 我国有些地方的地方性法规、地方政府规章及建设部的部门规章规定：城市房屋租赁合同不经登记，不生效力。据《合同法》第52条第1款第（五）项之规定精神，这些规定直接违反了《合同法》第52条之规定，应属无效（参见《合同法解释（一）》第4条）。另外，这些地方性法规，地方政府规章及部门规章之规定亦与本法第53条规定精神不符：房屋租赁合同登记是备案性质，而非合同之生效要件。切记切记！
十二、重点法条。
第60条。
相关法条：本法第14、40、53条。
意思分解：
1、 此条规定了我国的不动产物权登记制度，不风吹草动于本法第14、40、53条所规定的合同登记制度，切记。
2、 注意本条第1、2、3款规定的不同情形下不同的登记机关。
本法提示：
除以上解读的法条外，考生还应注意本法第56、37条的规定。
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